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2 0 1 8年 4 月 3 日
株式会社日本格付研究所（JCR）は、以下のとおり信用格付の結果を公表します。
GLP
投資法人
（証券コード：3281）【据置】
長期発行体格付 ＡＡ
格付の見通し 安定的
債券格付 ＡＡ
■格付事由
(1) 日本 GLP（旧グローバル・ロジスティック・プロパティーズ；GLPKK）をスポンサーとする物流施設特
化型の J-REIT。11年 9月に設立され、12 年12月に東京証券取引所（不動産投資信託証券市場）に上場
した。格付はスポンサー・グループとの強固な協働関係の下、外部成長の進展とも相俟った安定したポー
トフォリオ・キャッシュフローの確保、健全な財務運営の継続などを反映している。GLPKK の親会社で、
シンガポール証券取引所に上場していたグローバル・ロジスティック・プロパティーズ・リミテッドにつ
いて、18 年 1 月に従前のマネジメントを中心とした投資家コンソーシアムによる非上場化が行われたが、
現時点で本投資法人の運営体制等に特段の影響はないものとJCRでは考えている。
(2) 現行ポートフォリオは全 68 物件から成り、取得価格総額で 5,246 億円の資産規模。取得価格ベースで、
エリア別では関東圏が62％、規模別では延床面積 100,000 ㎡以上が21％を占める。外部成長の推移につ
いてみると、17年7月に「GLP成田Ⅱ」ほか１物件を売却した一方、9月に「GLP野田吉春」を44億円
で取得する資産の入れ替えが行われた。18年3月には第5回公募増資も絡め、「GLP舞洲Ⅰ」など計6物
件を 820億円（太陽光発電設備13設備、49億円を含む）で新規取得したことにより、資産規模は取得価
格ベースで 17/8 期末比 19.8％拡大、100 を超えるテナント数が確保されている。賃貸事業のトラックレ
コードに関しても上場来、概ね100％での平均稼働率や90％での再契約率の推移、毎期賃料増額改定の実
現などを確認でき、スポンサー・サポートも下支えとなっているこれらの取り組みについて、一定の評価
が可能と考える。以上を踏まえ、格付を据え置き、見通しを安定的とした。
(3) 本投資法人は引き続き、幅広いスポンサー・サポートを活用した外部成長を進めていく方針。現状、スポ
ンサー・パイプラインとして、優先交渉権を有する安定稼働物件（12物件、延床面積63万㎡）および、
スポンサー・グループのファンドが保有、開発している物件（31 物件、延床面積 291 万㎡）が確保され
ている。この進捗の動向や、上述の新規取得物件を含め、本投資法人取得後の運営状況をフォローしてい
く。内部成長に関しては、賃料上昇余地のあるポートフォリオに対し、スポンサー・グループの物流施設
運営にかかる実績やノウハウを活かして、賃料増額改定の継続も含めたマネジメントが想定される。また、
築後 20年超の物件が全68物件中21物件を占めていることから、保有物件の競争力の維持・向上にむけ
た、CAPEX等の活用による経年物件への対応について今後も注目している。
(4) 17/8 期末時点で 48.0％であった資産総額ベースの簿価 LTV は、有利子負債の期限前返済もあり、現状
約45％の水準へ低下しているとみられる。財務バッファーとなりうるポートフォリオの含み益は17/8 期
末で 980 億円（含み益率 23.1％）を有し、増加傾向が続いている。デット・ファイナンスでは、有利子
負債の平均残存期間の長期化、コスト低減、金利固定化などが進められているほか、メガバンク3行を中
心としたレンダーフォーメーションが維持されている。加えて、投資法人債の発行による直接金融へのア
クセスや、60 億円のコミットメントライン設定による流動性の担保も実践されている。今後、従前より
も保守的な水準でのレバレッジコントロールの継続状況や、有利子負債について一段の平均残存期間（18
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https://www.jcr.co.jp/ 【主な新規取得物件の概要】
GLP舞洲Ⅰ
・06年7月に竣工した、鉄骨鉄筋コンクリート造亜鉛メッキ鋼板ぶき6階建の物流施設。テナントは
アスクル1社で、GLP舞洲Ⅰ有限会社との間で定期建物賃貸借契約が締結されている。現行稼働率
は100％である。
・本物件は、大阪北港地区のなかで 95 年に埋め立てが完了した舞洲地区に位置し、周辺にはスポー
ツ・レクリエーション施設が存するほか、物流施設も多くみられる。阪神高速湾岸線「湾岸舞洲」
IC から約1.6km、一大消費地である大阪中心部から 10km 圏内に立地しており、神戸港及び関西国
際空港へのアクセスも優れ、消費財の配送拠点として利便性が高い。最寄駅から徒歩圏外にあり、
労働者の通勤手段はバスあるいはマイカー等に限られるものと想定される一方、周辺部には住宅が
みられず、24時間操業が可能な環境にある。
・本物件は賃貸可能面積が約 22,000 坪の大型物流施設で、大型トラックが各階へ直接アクセス可能
なダブルランプウェイを備え、上層階へのスピーディーなアクセスや効率的な荷捌きが可能となっ
ている。接車スペースとして十分なトラックバースが確保されているほか、庫内にはエレベーター
や垂直搬送設備が効率よく配置されている。スペックとして天井高 5.5～5.8m、柱スパン 10m 以上、
床荷重1.5～2.5t/㎡に加え、免震構造を採用するなど、災害時における入居企業のBCP対応へのサ
ポートも図られている。経年相応の老朽化はみられるものの、維持管理の状態は概ね良好である。
取得日 ：18年3月1日
取得価格 ：19,390百万円
鑑定評価額 ：19,400百万円（17年8月20日時点）
（担当）杉山 成夫・松田 信康
■格付対象
発行体：GLP投資法人
【据置】
対象 格付 見通し
長期発行体格付 AA 安定的
対象 発行額 発行日 償還期日 利率 格付
第 1 回無担保投資法人債（特定投資 法人債間限定同順位特約付）
60 億円 2014 年 2 月 27 日 2019 年 2 月 27 日 0.47% AA
第 2 回無担保投資法人債（特定投資 法人債間限定同順位特約付）
20 億円 2014 年 7 月 30 日 2024 年 7 月 30 日 0.98% AA
第 3 回無担保投資法人債（特定投資 法人債間限定同順位特約付）
45 億円 2014 年 12 月 26 日 2020 年 12 月 25 日 0.51% AA
第 4 回無担保投資法人債（特定投資 法人債間限定同順位特約付）
15 億円 2014 年 12 月 26 日 2022 年 12 月 26 日 0.68% AA
第 5 回無担保投資法人債（特定投資 法人債間限定同順位特約付）
30 億円 2014 年 12 月 26 日 2026 年 12 月 25 日 1.17% AA
第 6 回無担保投資法人債（特定投資 法人債間限定同順位特約付）
15 億円 2015 年 6 月 30 日 2025 年 6 月 30 日 0.889% AA
第 7 回無担保投資法人債（特定投資 法人債間限定同順位特約付）
69 億円 2016 年 11 月 28 日 2019 年 11 月 28 日 0.005% AA
第 8 回無担保投資法人債（特定投資 法人債間限定同順位特約付）
11 億円 2016 年 11 月 28 日 2026 年 11 月 27 日 0.450% AA
第 9 回無担保投資法人債（特定投資 法人債間限定同順位特約付）
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格付提供方針に基づくその他開示事項
1. 信用格付を付与した年月日：2018年3月29日
2. 信用格付の付与について代表して責任を有する者：杉山 成夫
主任格付アナリスト：杉山 成夫
3. 評価の前提・等級基準：
評価の前提および等級基準は、JCR のホームページ（https://www.jcr.co.jp/）の「格付関連情報」に「信用格付の 種類と記号の定義」（2014年1月6日）として掲載している。
4. 信用格付の付与にかかる方法の概要：
本件信用格付の付与にかかる方法（格付方法）の概要は、JCR のホームページ（https://www.jcr.co.jp/）の「格付 関連情報」に、「J-REIT」（2017年7月3日）として掲載している。
5. 格付関係者：
（発行体・債務者等） GLP投資法人
6. 本件信用格付の前提・意義・限界：
本件信用格付は、格付対象となる債務について約定通り履行される確実性の程度を等級をもって示すものである。
本件信用格付は、債務履行の確実性の程度に関しての JCR の現時点での総合的な意見の表明であり、当該確実性 の程度を完全に表示しているものではない。また、本件信用格付は、デフォルト率や損失の程度を予想するもので はない。本件信用格付の評価の対象には、価格変動リスクや市場流動性リスクなど、債務履行の確実性の程度以外 の事項は含まれない。
本件信用格付は、格付対象の発行体の業績、規制などを含む業界環境などの変化に伴い見直され、変動する。ま た、本件信用格付の付与にあたり利用した情報は、JCR が格付対象の発行体および正確で信頼すべき情報源から入 手したものであるが、当該情報には、人為的、機械的またはその他の理由により誤りが存在する可能性がある。
7. 本件信用格付に利用した主要な情報の概要および提供者：
・格付関係者が提供した監査済財務諸表
・格付関係者が提供した業績、経営方針などに関する資料および説明
8. 利用した主要な情報の品質を確保するために講じられた措置の概要：
JCR は、信用格付の審査の基礎をなす情報の品質確保についての方針を定めている。本件信用格付においては、 独立監査人による監査、発行体もしくは中立的な機関による対外公表、または担当格付アナリストによる検証など、 当該方針が求める要件を満たした情報を、審査の基礎をなす情報として利用した。
9. JCRに対して直近1年以内に講じられた監督上の措置：なし
■留意事項
本文書に記載された情報は、JCRが、発行体および正確で信頼すべき情報源から入手したものです。ただし、当該情報には、人為的、機械的、また
はその他の事由による誤りが存在する可能性があります。したがって、JCRは、明示的であると黙示的であるとを問わず、当該情報の正確性、結果、
的確性、適時性、完全性、市場性、特定の目的への適合性について、一切表明保証するものではなく、また、JCRは、当該情報の誤り、遺漏、また
は当該情報を使用した結果について、一切責任を負いません。JCRは、いかなる状況においても、当該情報のあらゆる使用から生じうる、機会損失、
金銭的損失を含むあらゆる種類の、特別損害、間接損害、付随的損害、派生的損害について、契約責任、不法行為責任、無過失責任その他責任原因
のいかんを問わず、また、当該損害が予見可能であると予見不可能であるとを問わず、一切責任を負いません。また、JCRの格付は意見の表明であ
って、事実の表明ではなく、信用リスクの判断や個別の債券、コマーシャルペーパー等の購入、売却、保有の意思決定に関して何らの推奨をするも
のでもありません。JCRの格付は、情報の変更、情報の不足その他の事由により変更、中断、または撤回されることがあります。格付は原則として
発行体より手数料をいただいて行っております。JCRの格付データを含め、本文書に係る一切の権利は、JCRが保有しています。JCRの格付データ
を含め、本文書の一部または全部を問わず、JCRに無断で複製、翻案、改変等をすることは禁じられています。
■NRSRO 登録状況
JCRは、米国証券取引委員会の定めるNRSRO（Nationally Recognized Statistical Rating Organization）の5つの信用格付クラスのうち、以下の4クラス
に登録しています。(1)金融機関、ブローカー・ディーラー、(2)保険会社、(3)一般事業法人、(4)政府・地方自治体。米国証券取引委員会規則 17g-7(a)
項に基づく開示の対象となる場合、当該開示はJCRのホームページ（https://www.jcr.co.jp/en/）に掲載されるニュースリリースに添付しています。
■本件に関するお問い合わせ先
